Městské muzeum Dvůr Králové nad Labem > Názory/fotky/videa > Ondřej Mikeš

Ondřej Mikeš - Analýza studie obchodní a finanční proveditelnosti Mayerovy továrny části A

FOTOGALERIE - Analýza studie obchodní a finanční proveditelnosti Mayerovy továrny části A

Zobrazit zmenšené náhledy VŠECH fotografií

Díky veřejně rozpoutané debatě a odkrytí zásadních logických nesmyslů v podstatě projektu jsem absolvoval několik schůzek, ať samostatné více než dvouhodinové jednání na radě města, nebo účast na pozvání radního Nasika Kiriakovského na pracovní schůzce zastupitelstva, tak i osobní účast na veřejném zastupitelstvu. Na nehodící se otázky ze zásady hlavní hybatelé neodpovídají anebo mlží.

Od začátku jsem žádal podklady, na základě čeho se začalo uvažovat tímto směrem o vybudování nového kulturního zařízení v našem krásném městě. Celou dobu mi byly ze strany vrcholného vedení slibovány, a po více než 2 měsících mi byly s přispěním pomoci radního Vítězslava Šturmy poskytnuty tak, jako každému jinému občanovi, umístěním v samostatné sekci na stránkách https://www.mudk.cz/cs/rozvoj/mayerka/ 
To umístění proběhlo pouhý jeden den (21.6.2023) před konáním veřejného zastupitelstva dne 22.6.2023 a všechny 3 studie obsahovaly 399 stránek, byť zčásti se opakujících, mající funkci plnidla v dokumentech. Připomínám, že 2 studie jsou datované a existovaly už v březnu 2023, další až v červnu 2023 (ale ta se zabývá predikcemi provozu až po roce 2036! do roku cca 2051). Přesto byly důsledně a úmyslně, pravděpodobně kvůli nerealistickému obsahu, nezveřejněny veřejnosti, ač se platili částkou několikasettisíc Kč z veřejných rozpočtů.

Někteří radní, zejména ze strany ANO, tomuto dokumentu bezmezně věří, pravděpodobně je nezajímají zkušenosti z obdobných projektů např. UFFO Trutnov, a na základě slepé víry v tuto studii plánují a už i investují finanční prostředky do přípravy projektu v této fázi přesahující 1 miliardu korun českých. Zatím se proinvestovaly nižší desítky milionů korun českých.

Cílem tohoto sdělení je právě „zanalyzovat“ nesmysly ve studii na několika argumentech, zda se opírá o reálná fakta a zda úvahy mají reálný základ. Za mě jako člověka s dokumentem seznámeným, reálný základ nemají a informace v něm obsažené ponižují účinek rizikových faktorů a přeceňují přínosy plánovaného projektu. Jedná se však o „vypíchnutí“ pouhé části argumentace studie pro stavbu MT.

Zabývat se budu jen první částí a to revitalizací Mayerovy továrny části A – tedy nové budovy, což je směr, který se dosud razí, jelikož na základě předběžné tržní konzultace se zjistilo, že obě stavby se ani nedají reálně v časovém okně do konce roku 2025 postavit (dotační podmínka). Zde musím poznamenat, že se upřednostnila stavba, která nemá s původní Mayerovou továrnou nic společného a jednalo se o administrativní budovu z období socialismu. Taktéž demolice těto budovy a výstavba nové budovy má být cca trojnásobně nákladnější než revitalizace historické severní budovy, tedy části B, začíná se tedy od nejdražšího, přičemž objekt historické budovy je nyní mimo aktuální zájem a možnosti investora. Pokud by to tak zůstalo, tak vedle nové moderní budovy by stálo neopravené torzo historické budovy, čekající na další vysokou investici a pokud by se realizovalo, tak roky omezení při stavbě u budovy A.

Studie je ke stažení na webu https://www.mudk.cz/cs/rozvoj/mayerka/ jako prvně uvedená pod textem a obsahuje 136 stran. Doporučuji si ji zájemcům přečíst, je krásně vizuelně zpracovaná a pravděpodobně součástí ceny studie musel být i nějaký omamný materiál, aby to zadavatelům přišlo reálné. Tento materiál jsem neobdržel, proto můžu s čistou hlavou (ač to tak možná vzhledem k veršům nemusí vypadat) popsat prvky v něm obsažené.

Každopádně nynější fázi můžu poeticky vyjádřit na základě stylu legendárního Dušana Jasánka:

Styl vládnutí pokus-omyl,

správce majetku – studený pot polil.

Leklá ryba ve vedení,

fantazijní vize – v projekty se mění.

Pokladní - ten se tváří ponuře.

Vítejte ! Jste ve Dvoře.

Člověk v městě nejvyšší,

leklé rybě nejbližší,

ptá se ryby jaký názor mít,

ať občan může dále snít.

Leklá ryba na trůně se vidící,

zbabělý kojot – věčně se smějící,

rozpočet města plenící,

a běžný občan hlavou kroutící.

Leklá rybo!

Už neškoď městu a lidu,

jak je ti libo !

A odejdi makat do civilu !

Ukoj své silné ego,

skládej si ve volnu LEGO!

Studie vůbec neřeší, zda město potřebuje další kulturní zařízení, pouze konstatuje, že ve DK chybí kulturní zařízení a že je třeba vybudovat nový moderně vybavený a multifunkční sál (str. 32). Chybí analýza návštěvnosti současných kulturních zařízení, analýza proč četnost představení akcí není vyšší v současných zařízeních či zda vlastně ta potřeba kultury je v daném místě nasycena či ne. V předešlých dokumentech jsem zjistil, že kapacita „objemu“ kulturních zařízení vzhledem k počtu obyvatel je ve DK např. oproti Trutnovu v současnosti vyšší. Tato část studie vůbec neřeší, na základě čeho je vhodné navyšovat kapacitu, jen se snaží podprahově vnutit myšlenku nového multifunkčního sálu a zatraktivnit efekt, že vybudováním nového sálu možná dojde k masivnímu přísunu návštěvníků. Zkušenosti z obdobných řešení tomu nenasvědčují, zvlášť pokud jsou v okolí DK taková lákadla jako ZOO, KUKS, přehrada Les Království, Krkonoše, Adršpach, Český ráj a dalších magnetů. Co se týče kulturních zařízení, zkušenost z Trutnova také neukazuje, že by vybudování nového KZ masivně pro turisty zatraktivnilo návštěvu místa, natož aby investici vybudování a provozování nového zařízení pomohlo splatit. 

Dále studie na str. 39 upozorňuje, že revitalizovaný areál Mayerovy továrny má potenciál se zařadit k nejnavštěvovanějším turistickým atraktivitám v Královehradeckém kraji, ale že by měla být upřena pozornost k přivedení většího množství nerezidentů – cizinců. 

Dokument na str. 40-72 dále ukazuje příklady dobré praxe v Bratislavě, Praze, Talinnu, Berlíně, Vídni, ale také na UFFO Trutnov. Při konfrontaci, proč je UFFO bez dotačních omezení tak ztrátové (37mil Kč/ rok 2023), tak mně autor studie p. Špaček řekne, že Trutnov je příklad, jak se to nemá dělat a že to je z personálních důvodů, že chybí finanční management. Vidíte, jaký rozpor nastává, kde ve studii se zmíní Trutnov jako příklad dobré praxe, ale na základě reálných ekonomických dat a konfrontace, už to vlastně není dobrý příklad a autor studie si protiřečí a odporuje vlastní studii?

Na příkladu MT (Mayerova továrna) a srovnání s uváděnými  řešeními v ČR v Písku, Ústí nad Labem, Broumově  lze zase pozorovat, že se jedná o stavby jiného zaměření, příp. podstatně menší kapacity než MT. Dále se studie odkazuje na inovační centra a knihovny – pro příklad Praha (90x větší než DK), Liberec, Londýn (600x DK) , Brusel, Varšava, Kodaň, Helsinky (260x DK), Oslo, Vídeň, Berlín (240x DK). Ale v žádném materiálu není, že Mayerova továrna má plnit funkci inovačního centra či knihovny. Je tedy reálná představa, že potenciálem a zaměřením sneseme srovnání s nesrovnatelně většími městy a absolutně jinými zařízeními oproti MT a městu DK, někdy až s šestisetnásobně většími lokalitami ?

Starosta Jarolím ani místostarosta Helbich mi na tyto otázky nebyli schopni odpovědět, vše přešli trapným mlčením. Z kontextu bylo patrné, že se argumenty příp. pravda nehodí a že je rozhodnuto, argumentům navzdory.    

Studie dále pracuje s provozními parametry, kdy během prvních 10 let by se muselo jednat minimálně z 80% o objekt, který nebude komerčně využíván např. pro koncerty, divadla, plesy atd. To musí být méně než 20% a více než 80% musí být objekt využíván k nehospodářské činnosti, které jsou například setkání spolků, besedy, herny, komunitních akcí – kdy se hradí jen část nákladů spojených s provozem MT. Vždy nekomerčního charakteru, nekonkurujícím komerčním akcím. Studie na str. 103 počítá, že objekt bude provozován 350 dní v roce od 8 hod do min. 22 hod, aby splnilo uvedené výpočty ve studii. Celkem se ročně v hlavním sále nastavila dle studie činnost spojená s akcemi na 5000 hodin v hlavním sále, a 1400hodin v sále loutkového divadla. Asi netřeba tuto absurditu více komentovat.

Pro zajímavost, na základě půdorysných výkresů (str. 86) je patrné, že projekt MT má mít zaměstnaneckou kapacitu až 18 zaměstnanců na nekancelářských pozicích a další obdobná kapacita má být na kancelářských pozicích + ředitel a správce objektu.

Tento předpoklad pak generuje tezi, že ikdyž bude během prvních 10 let provoz areálu provozně omezen kvůli dotačním podmínkám, tak si při těchto příkladech vygeneruje ztrátu jen něco mezi 600 tis. Kč a 2,2 mil. Kč za rok. A tuto tezi nejsou výše zmínění pánové vůbec ani okomentovat.

Připomínám, že dvorské zařízení Hankův Dům, který není v žádném dotačním omezení, potřebuje neinvestiční příspěvek ve výši 8,4 mil Kč pro dokrytí rozdílu mezi příjmy a výdaji a srovnatelnější zařízení UFFO Trutnov, které také není v dotačním omezení, tak potřebuje neinvestiční příspěvek ve výši cca 37 mil Kč pro dokrytí rozdílu mezi příjmy a výdaji. Můžeme se bavit o odpisech, příjmech atd., ale srovnávejme srovnatelné, zkušeností prověřené obdobné typy provozů.

Z výše zmíněného je patrné, že splátka úvěru dle nastavení  v součtu s reálně předpokládáným neinvestičním příspěvkem činí vysoké desítky milionů za rok, tedy něco, co vedení města doposud odmítá a přehlíží.

Celá studie je pak podpořena tezemi, že právě vznikem tohoto kulturního zařízení (budovy A) vznikne po dobu 10 let přes 700 pracovních míst v návazných provozech (hotely, restaurace, TAXI, obchody atd.) a že se vlastně město sice na začátku vydá, ale multiplikací a synergismy se mu to bohatě vrátí. Na uzavřeném představení zastupitelům padaly věty typu, cituji: „robotizace a automatizace zapříčiní větší zájem lidí o kulturu“ ; „ synergickým efektem může být snížení příspěvků např. organizacím zabývajícím se volnočasovými aktivitami a nabídnutí možnosti prostor v MT “.

Asi nejvíce přínosným momentem z veřejného zastupitelstva byl dotaz zastupitelky Harwot na finanční možnosti města, kde p. Plecháč jako vedoucí odboru rozpočtu a financí velmi přímo odpověděl, že aby byly finance města ještě podle obecně respektovaných pravidel považovány za zdravé, lze si navíc vzít úvěr už jen cca 100mil Kč. Nyní máme ještě nevyčerpaný část úvěru v hodnotě necelých 100 mil. Kč, tedy součtově máme potenciál investovat do 200mil Kč, když pojedeme „na krev“, nepočítám-li investiční prostředky z každoročního rozpočtu, které jsou však určeny zejména na infrastrukturní projekty a část volných vlastních prostředků je malá, resp. letos žádná. Upozorňuji, že investice celé MT je přes 1 miliardu Kč a dotace nejsou zdaleka 100%, a až do ukončení doby udržitelnosti 10 let je třeba plnit nastavené podmínky, jinak hrozí vrácení prostředků včetně možné pokuty, což např. u revitalizace Kuksu proběhlo (vratka 314 mil. Kč+vězení). 

Za sebe navrhuji, aby se projekt v současné podobě plně zastavil, aby došlo ke zvážení priorit a možností města a napadá nejen mně myšlenka asanace a revitalizace staré historické budovy, likvidace nové budovy, vytvoření prostranství místo ní a třeba zkapacitnění parkovacích míst. Po úpravě historické severní budovy by mohlo dojít jak k vytvoření smysluplných prostor jak pro setkávání lidí, tak i vytvoření jistých atraktivit pro návštěvníky DK, vše by se dalo efektivně modifikovat vzhledem k možnosti návštěvníků DK (kde v zimních měsících není objem návštěvníků) a v zimních měsících naopak prostor používat pro společenská využití (plesy, zábavy, koncerty, divadla atd). Navíc by vzniklo demolicí „nové budovy Strojtexu“ krásné nádvoří, kde by se mohli konat nějaké další společenské akce a pokud by kapacita nestačila, tak by se po úpravě náměstí Republiky i zde mohla navyšovat kapacita prostoru. Ale vše dělat s rozmyslem a vzhledem k rozpočtu města počítat s nějakou rozumnou spoluúčastí, max. třeba 150 mil Kč. 

Není to snad poslední investice, kterou chceme ve městě udělat. Chceme snad všichni třeba uměřené autobusové nádraží, uměřenou knihovnu, chodníky, adekvátní silnice, opravené koupaliště a další desítky větších a tisíce drobnějších akcí. Chceme snad krásný a funkční Dvůr, ne ? Bohužel, se současným generátorem a hybatelem projektů to není reálné, jelikož každý jeho nápad nakyne do nerealistických výší.

Omlouvám se za zjednodušení, analýza by se dala pojmout více věcně, ale věcnost je to, co současnému vedení nevyhovuje. Za mě je lepší žít v krásné realitě, než snít nerealizovatelnou fantazii.

Ondřej Mikeš - DKnL
Ve Dvoře Králové nad Labem dne 25.6.2023

Související články Mayerova továrna - dopis Ondřeje Mikeše zastupitelům města Hrubá kalkulace projektu Mayerovy továrny ve Dvoře Králové nad Labem Dvorské vzdušné zámky a reálný dopad na naše město Místostarosta Dvora Králové Jan Helbich splnil domácí úkol Mayerova továrna nedostane požadovanou dotaci 371,3 mil. Kč Budeme krčit rameny nad aktuálními rozhodnutími města Dvora Králové nad Labem nebo pro budoucnost města i něco uděláme? Koaliční zastupitelé neschválili program zastupitelstva, které svolala opozice

Vaše komentáře

Reálná kalkulace	, 27.06.2023 10:40, Reagovat
Vážený pane Mikeši. Děkuji Vám za naprosto precizní výklad kalkulace pro laiky- tedy lidi bez vysokého ekonomického vzdělání, ale se zdravým rozumem. Situace, která se kolem MT řeší je způsobena megalomanskými manýrami snad nemocných lidí ve vedení města. Pokud mají "vyšší" úkol poslat Dvůr Králové do dlouholeté insolvence, pak se jim to v pokračování realizace jejich nesmyslného nápadu podaří. Již k Vašemu minulému článku jsem se ptala, kdo to zastaví? Existuje možnost, jak ten šílený projekt , tedy projekt s ekonomicky neřešitelným koncem oficiálně napadnout? Jestli ano, udělejte to, prosím!!!. Možná Vám později bude úzké vedení města vděčno, že nestráví zbytek života za katrem. I když za již provedené investice v tomto směru tam už patří.
Re: Reálná kalkulace , 27.06.2023 15:21, Reagovat Naprosto souhlasím s výše uvedeným příspěvkem. Re: Reálná kalkulace , 28.06.2023 06:16, Reagovat Obávám se, že úzké vedení resp. většina, města mi vděčné nebude (ale to je mi srdečně jedno), ač jsou v něm i velice inteligentní lidi, jejichž cílem není osobní touha po projektu PPP (Pekelně Předraženým Pomníkem). Ale dělám to kvůli sobě, protože tato akce nemůže dopadnout dobře a nechci být tichým "pěšákem" co se bude následně jen divit. Samotná akce MT má plno patogenních kritérií - časovou tíseň, hlavní aktéry ve vedení města, nedostatek vlastních zdrojů (financí), silný důraz na rychlé rozhodování (příp. rozhodování v užší skupině), nedostatek sebereflexe, lhaní, zatajování a asi nejdůležitější - některé účastníky předběžné tržní konzultace, kteří buď už mají něco vymyšlené do vlastní realizace s nějakými dvorskými elementy anebo si DK "namažou na chleba". Po právní stránce je něco ve fázi posuzování, ale čekám na jiskru sebereflexe (samozřejmě ne od původců škod a patogenního myšlení), kdy navrhuji projekt velice podstatně modifikovat, některé zbytné části zde neuplatňovat vůbec v tomto areálu a celé to dostat do možností investora (tedy na zlomek původního projektu) – následně tedy nás všech. A na celý projekt mít plány A, B, C tak, abychom se nedostali do neřešitelné situace. Nápadů je plno. Už nyní jsou škody velké, tak je nerozšiřujme. A buďte prosím aktivní, neaktivita právě způsobuje, že se někteří utrhnou ze řetězu a řádí. QEOL Re: Re: Reálná kalkulace , 30.06.2023 13:04, Reagovat Promiňte mi, ale očekávat sebereflexi tam, kde byste ji chtěl najít, je "Čekání na Godota". Ani trocha kritiky se neobjevuje od března v Novinách radnice- všiml jste si? Nevěřím, že žádní kritici nejsou a nebo, že by nebylo co kritizovat. Něco mi to připomíná. Něco, co už tu bylo. Obrazně- ve Dvoře je zítřek jako předvčerejšek. A pozítří nechci ani domyslet. Re: Re: Re: Reálná kalkulace , 30.06.2023 14:45, Reagovat Proto jsem psal jen o jiskře sebereflexe, asi to bylo přesto bláhové. Stranický plátek si stranu rozvracet nenechá, radši bude informovat o "úspěších" a že jich bylo ....... Malý úspěch zveličíme a neúspěch umlčíme. Nejsem si jistý, zda vím co vám to připomíná, ale mě to připomíná charaktery osob a jejich konáním dobu, kdy dnešek byl popisován jako zítřek, ale ve skutečnosti to byl předvčerejšek.

Zpět